海 岳 信 息
第 3 期（总第175期）
河北海岳律师事务所 2012年12月5日
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2011年8月13日起正式实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》，引发了社会各界的广泛关注。其中夫妻婚前、婚后财产的归属问题，更是涉及到了社会公众的切身利益，备受社会各界的热议。我所靳长征主任就《婚姻法》解释（三）中不动产相关规定进行了解读，该文日前已被《河北律师》予以刊登，现登载如下，以供研计。
《婚姻法》解释（三）中不动产相关规定的解读
2001年修订的《中华人民共和国婚姻法》施行后，针对审判实践中遇到的法律适用疑难问题，最高人民法院分别于2001年12月24日和2003年12月25日先后出台两个司法解释。但随着近年来婚姻家庭纠纷案件逐年增多，一些争议较大的新类型的婚姻案件不断显现。为了解决婚姻家庭纠纷案件中突显的新情况和新问题，最高人民法院适时公布了《关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释(三)》(以下简称“《婚姻法》解释（三）”)并于2011年8月13日起正式实施。《婚姻法》司法解释（三）的颁布实施引起了社会各界的广泛关注，人们对新的婚姻法解释褒贬不一，特别是在一些涉及不动产的规定上出现了激烈的争论。下面笔者针对《婚姻法》司法解释（三）中有关不动产的具体条文规定作一简要解读。
一、关于婚后父母出资为子女购买不动产问题的规定
[条文] 《婚姻法》解释（三）第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
[解读] 以前的法律及相关司法解释对于男女双方父母出资为子女购房，所购房屋归属及分割问题，在男女双方无约定的情况下，一般以婚姻登记的时间作为界分夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产的判断标准。这种简单的划分方法，在当前房屋产权性质多样，出资情况复杂的情况下，不仅给审判带来困惑，而且造成法律适用的不公，已经不能满足司法实践的需要。因为房产是人们最重要最基本的生活资料，也是一个家庭最主要的财产，尤其在当前形势下，房产价格飙升，价值巨大，很多父母辛苦半辈子积攒的血汗钱给子女购买的房子，在子女离婚时作为共同财产加以分割显然有悖常理且有失公允。《婚姻法》司法解释（三）引入了房屋产权登记作为重要指标，将婚后出资购买的房屋登记在一方名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
二、关于婚前夫妻一方贷款购买不动产问题的规定
[条文] 《婚姻法》解释（三）第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的货款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
[解读] 在《婚姻法》解释（三）出台之前，对于婚前签订了不动产买卖合同，并办理了首付、贷款手续，婚后才取得产权证书的不动产归属问题，根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的相关规定，一般在司法实务中认为，婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应认定为夫妻共同财产。而从《婚姻法》解释（三）第十条的规定可以看出，离婚时房屋的权益归属和分割，虽基本遵循“协议优先，登记补充”的原则。但《婚姻法》解释（三）第十条并没有要求不动产必须在婚前登记于首付款支付方名下。也就是说，对于婚前签订了不动产买卖合同，并办理了首付、贷款手续，婚后该不动产登记于首付款支付方名下的，若夫妻双方在离婚时就该不动产不能达成协议，可以认定该不动产归产权登记一方所有，不能当然地认为系夫妻共同财产而进行分割。因为产权证书取得与不动产交付时间有时并不同步，由于购房者以外的因素，迟迟难以取得产权证书的情形时有发生。而且，不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保障善意第三人利益。离婚分割财产只在夫妻之间进行，不存在与第三人之间的利益冲突。如果因不能归因于购房者自身的因素导致房屋产权在婚后取得，而将房屋视为夫妻共同财产，这显然对已支付绝大部分购房款的一方明显不公。当然，根据本条规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应由产权登记一方对另一方进行补偿。
三、关于房改房权属的规定
[条文] 《婚姻法》解释（三）第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
[解读] 本条规定反映的是夫妻以父母名义购买房改房等带有福利政策取得的房屋情况，明确了登记在父母名下的单位房改房不能作为夫妻共同财产来处理。但子女的出资可否视为对父母的赠与？应视具体情况而定。司法实践中更多的是夫妻一方单位福利分房，登记在一方名下的纠纷。当事人购买带有一定福利政策的房屋，往往与夫妻一方或双方的职务、级别和工作年限等情况相关，所支付的价格可能相对市场商品房要低。如婚前一方单位分房，该方欲以房屋作为婚房和生活用房，婚后双方以夫妻共同财产购置，但单位将房屋产权办理在职工一方名下的，被视为夫妻共同财产为宜，因为这种情况下的房屋产权实际上是在婚姻关系存续期间取得的。
四、关于不动产增值问题的规定
[条文] 《婚姻法》解释（三）第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
[解读] 根据本条规定，夫妻一方个人所有的不动产在婚后的自然增值排除于夫妻共同财产之外，但本司法解释第十条第二款依然将其列入补偿范围，体现了对社会现实的尊重，对夫妻一方权益的保障。现实生活中，婚前购买不动产的通常为男方，女方一般并不享有所有权，在离婚时可能面临“净身出户”的危险。这样对女方是极为不利的。按照《婚姻法》第三十九条的规定，离婚时，夫妻的共同财产双方协议处理不成时，人民法院应当根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。因此，将不动产增值部分由产权登记一方对另一方进行补偿符合《婚姻法》保护妇女权益的立法宗旨。《婚姻法》解释（三）第十条第二款未使用“分割”等词汇，而是使用“补偿”，可以说，这是在认可不动产增值部分为一方个人财产的基础上，为实现社会公平而作出的一种变通性的规定。
五、关于不动产转让问题的规定
[条文] 《婚姻法》解释（三）第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
[解读] 本条确立了第三人对夫妻共有不动产的善意取得制度，这个规定实际上是物权法中的善意取得制度在婚姻法领域的适用，本无新意，但也有人对其合理性提出了质疑，认为这种规定会导致善意买受人的信赖利益与人的基本生存权的冲突，善意取得制度确定的根本原因在于维护交易安全，而生存权作为人的一项基本人权应优先于其他任何权利，当然也包括交易安全。事实上，这种观点值得商榷，适用不动产善意取得制度并没有侵害房屋共有人的基本生存权，即便夫妻一方私自转让的是二人的唯一住房，承认善意取得也只是使共有人暂时失去了自己享有所有权的居所，这种典型的所有权与交易安全的冲突，并没有威胁共有人的所谓“生存权”，因为构成善意取得的前提在于买受人支付了合理的对价，而本条已经明确赋予受侵害方以求偿权，其完全可以另行租赁或购买其他住所来解决关乎生存权的住房问题。
当然，《婚姻法》解释（三）中的一些条文包括上述有关不动产的规定还存在一定争议，但不可否认的是，它对夫妻财产和责任的认定更加明晰。从保护个人私有财产的角度来讲，它是对传统婚嫁观念的突破和创新；从审判实践上看，它统一了各级法院审理婚姻家庭纠纷案件的法律适用；从法的示范作用上看，它为人们婚前婚后购房行为的法律后果提供了准确的预期；从法的社会作用上来看，它能够保护当事人的合法权益，引领社会观念的变化。一言以蔽之，《婚姻法》解释（三）的出台顺应了社会发展的需要。
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咨询人：王女士
问 题：夫妻协议离婚，老公要求老婆与自己签不再嫁的协议有法律效力吗？
解答律师：崔美虹
我国《婚姻法》第二条规定： 实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。第三条规定： 禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为。
公民的婚姻自由，任何人不得干涉。也就是说，结婚自愿、离婚自由。在离婚时要求老婆签订不再嫁的协议，依此来干涉婚姻，这种协议是无效的。
【滴水藏海】
法律需要被信仰，否则它形同虚设。
——【美】道格拉斯
