海  岳  信  息

第  7  期（总第171期）

河北海岳律师事务所        2010年12月17日

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【海岳视点】

    据了解，随着我国住房制度改革的不断深入，涉及物业权益的纠纷频繁发生，且有不断增加的趋势，因为物业服务事关广大业主切身利益，也关系到物业企业正常经营和健康发展，所以近年来有关物业问题引起人们的普遍关注。《沧州晚报》记者就一起“电梯费”缴纳事件采访我所刘红卫律师，现将事件基本情况及律师观点登载如下。

越想越“冤”的电梯费

——海岳律师帮您维权

情况简介：

因没能及时交纳电梯费用，市民肖大海（化名）因此被物业公司告上了法庭。老肖认为平日里他和家人根本就不用电梯，因此对于物业公司要求其交纳电梯费用不能理解。

一年前，肖大海的儿女添钱为退休的老肖夫妇购置了市区某高层住宅小区的一套房子，当时因考虑到以后上了年纪进出方便，就选择了一层。住了一段时间后，小区物业公司贴出通知，要求业主们交纳下一年的物业费。老肖到物业公司交费时发现，除了垃圾清运费、保洁费、保安费、维修费等物业费之外，还有电梯费。老肖认为自己住在一层，每天进进出出根本就不用坐电梯，既然不坐电梯，就没有交纳电梯费的道理。就这样，不管物业公司的工作人员怎么做工作，老肖就是不肯交这每年600元的电梯费。几天后，住在7楼的王大伯约老肖到家中下棋，老肖没多想就走进了电梯，恰巧被物业工作人员看见，工作人员便揪着这次坐电梯不放非跟他要电梯费，老肖则认为就是赶上串门，自己才坐这么一回。后来，为了电梯费的事儿，老肖和物业公司僵持起来，又过了些天，老肖突然接到法院的传票。原来，物业公司以老肖拒绝缴纳物业费为由，把老肖诉至法院。

律师点评：

本案中一楼业主老肖是否应该缴纳电梯费，实质问题是小区公用设施分摊问题。《物权法》第七十二条明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务：不得以放弃权利不履行义务。”

住宅电梯是住宅区域内全部业主的共有共用财产，不能分割给个别业主使用。物业管理公司提供的电梯运行服务属公共性服务。按照我国现行《物业管理条例》的规定，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体业主分摊。显然，电梯为全体业主共有共用的性质决定了其运行服务不属于部分业主享受的特约性服务，而属于公共性服务。因此，基于住宅电梯的产权人共有性和其相关物业服务的公共性，高层住宅中的底层用户，在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费用。也就是说，老肖以“不坐电梯就不该交费”为由拒绝交纳电梯费的说法是不符合法律规定的。

相关链接：

北京  在2004年公布的《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》中曾有条款表示，一层电梯住户只需交纳占电梯费30%的维护费用，并就此向市民征求意见。当时，首层住户电梯费问题引起热议。但最终的管理办法还是实行了“均摊”。

南宁  2008年1月1日出台的《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）、物业服务收费政府指导价基准价和浮动制度（试行），适用于出台后通过招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理的普通住宅小区，实行等级收费后，电梯费被归入物业综合服务费当中，不能另行收取。

扬州  去年6月1日施行的《扬州市区物业服务收费管理实施细则》中第十四条明确规定：“住宅带有地下车库、有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准优惠20%交纳；住宅虽然带有地下车库、但没有到达或没有地下车库的一楼住户，免收电梯运行费”。

【律师在线】

咨询人：李先生

问  题：2000年，李某欲购买一套楼房，购房时，李某一家为享受物业公司的优惠待遇，自愿选购了一套靠近锅炉房的房子，10年来，李某一家饱受锅炉房噪声之苦，经环保部门测试：夜间声级为55dB，远超国家标准。问：物业公司应否承担赔偿责任？

解答律师：程军林

物业公司锅炉排放噪声属固定噪声，所以环保部门夜间对李某住地进行噪声测试应为有效，因声级超标，已构成噪声污染。根据《环境保护法》第41条“造成环境污染危害的，有责任排除危害，并对直接受到损害的或者个人赔偿损失”的规定，李某虽自愿以优惠条件要求购买该房，但并不免除物业公司应负的噪声超标赔偿责任。故物业公司应承担赔偿责任。

【滴水藏海】



法律是社会习俗和思想的结晶。

                                  ——[美国总统]威尔逊