海 岳 信 息
2003年第14期（总第92期）
河北沧州海岳律师事务所 2003年6月6日
http： www.haiyue -lawyers.com.cn E-mail： haiyue@heinfo.net

律师视点 对有关商品房合同纠纷司法解释的理解
海岳传真

律师视点

编者按：我所副主任刘剑日前与福鑫律师事务所两位律师一同接受沧州日报记者专访，就2003年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的一些规定进行了分析说明，此次专访在《沧州日报》2003年6月3日第4版法制天地专栏作了报道，现将专访内容整理如下，以供研讨。

对有关商品房合同纠纷司法解释的理解

购房对于消费者来说，是大宗消费，但在房屋买卖中容易出现纠纷。消协的统计数据表明，2002年，房地产消费投诉一度占投诉总量的1/5强。今年“3.15”，投诉的基本都是与房产有关的问题。一直以来，房产纠纷缺少很具体的可操作性的法律条文来支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）出台，将有效的解决处理商品房合同纠纷中的执法不一等问题。
房产广告有“水分”要负违约责任
综合来说，此司法解释主要解决三大问题：订立合同过程中的纠纷；履行合同的纠纷；买卖过程中违约责任的认定。
由于现在市场上大多销售的是期房，订立合同过程中，买受人（买方）只能根据卖方的资料宣传来确立购买意向；所以《解释》对广告宣传方面做了限制。就市场实际来说，居住环境已成为影响居住质量的重要因素，过去，居住环境都未在合同中体现，所有买卖凭借一纸合同，合同规定明白的则遵守，没有规定的就成为不确定的东西。发生纠纷时，对于开发商在广告中宣传的东西有没有效，存在争议。过去，只有把广告承诺写进合同，才能约束开发商。所以，即使开发商违反了广告承诺，也很难得到惩罚。现在开发商的广告牌越做越大，但可信度却令人置疑，不能说与此没有关系。新的司法解释实施后情况就不同了，如果说开发商在广告中的说明和允诺具体、确定、能对人产生较大的诱惑力，也就是说，对购房合同的订立及房价有重大影响，即使未写进合同，也应视为合同内容。开发商违反了，就要承担违约责任。
目前我市的开发项目有很大一部分不能完全达到广告表述，在宣传上多少都有些“水分”。此次《解释》把广告里的要约内容也列入合同范畴，增加了法律的合理性。
引入《消法》原则，违法赔偿更细化
商品房买卖过程中的主要问题是配套、建筑质量、面积涨缩水。过去涉及赔偿的一些案例因为缺乏法律依据，所以，造成执法不一。赔偿问题，过去的分歧在于是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条的规定，消费者在购买商品或接受服务时，受到欺诈的，可以要求双倍赔偿。但对于商品房欺诈行为是否适用双倍赔偿，各界一直存在两种意见。一种认为：商品房也是商品，购房者也是消费者，既然《消法》有规定，就应当适用《消法》。另外一种意见则认为，法律公正应该体现，但是也要考虑合理性。商品房用于大宗消费，在赔偿问题上，要考虑开发商的承受能力，应当适用《城市房地产管理法》和《合同法》。现在，该司法解释对这两种分歧观点进行了折衷。规定开发商严重违反诚实信用，且需导致合同无效或被解除、撤销的，当事人才可以要求双倍赔偿，并列举了三种严重违反诚实信用的欺诈行为。《解释》把《消法》的原则移植过来，既保证执法统一，又对违约赔偿进行更科学的细化。
《解释》第8条适用于《消法》的司法解释。曾经有开发商让建筑商垫资建房，用土地做抵押，向银行贷款，然后预售房屋，一房三主，当出现纠纷时，消费者的利益很难得到保障。现在的权益保障顺序为：首先保护消费者（买受人）的利益，第二是保护建筑方的权益，第三是银行。
开发商要对房屋质量终身负责
过去房屋不经验收不可交付使用，未经验收而交付使用的，卖方却又不承担任何责任，所以有的开发商千方百计让购房者住进未经验收的房子以逃避责任。现在《解释》则强调建筑质量是永久质量。即使交付使用，卖方或建筑商也要承担责任。对于非主体结构质量问题，规定了保修期，主体建筑结构则实行终身负责制。
该《解释》是出于市场需求，而且通过对大量市场实践的总结来制订的。可以起到约束开发商在市场经营中违规行为的作用，使行业健康发展。
不如期办房证可解除合同
在司法实践中，不少购房合同对于不能在约定时间内办证的违约责任这样约定：因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内办理房产证的，可获最高200元的赔偿金额，并不允许购房者解除合同。房产证是证明购房者拥有产权的唯一凭证，办不了产权证，只能得到200元的赔偿，对于购房者显失公平。但赔多少合理，过去没有规定。
依据该《解释》合同没有约定违约金或损失难以计算的，购房者可要求按已付房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息来计算。违约金低于所造成损失的，购房者可以要求按实际损失赔偿。另外还硬性规定，如果超过一年，由于出卖人的原因，无法办理房屋所有权证，买方请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《解释》第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被注销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。这样购房者就不用担心了。

（陈燕整理）

律师传真
战胜非典 献计献策 在特殊的时期，我们从实际出发，把抗击非典工作延伸到法律顾问单位，并作为特殊任务来做，结合顾问单位的不同类别、不同情况进行不同的工作，积极献计献策，与顾问单位同心协力抗击非典。一是交通运营类。我们担任沧运集团和高速 公路的法律顾问，为了抗 击非典与本职工作很好的结合，律师靳长征、徐跃 民同顾问单位一道加强对人员的教育，采取严格的日五次消毒措施，保证了抗击非典与运营工作两不误。二是金融服务类。我所担任建行、农行和信用联社等金融界的法律顾问，金融部的全体律师与顾问单位共同研究出加强自身防治与方便客户的消毒、接待措施。三是封闭特行类。如沧州监狱、沧南监狱、河北电力线缆厂等家单位均为我所的顾问单位，顾问律师张建军、刘剑等人积极与顾问单位研究认真贯彻落实企业系统的特殊规定，结合各自的情况把抗击非典与生产经营工作做细、做实，扎实求效。我们的工作旨在为顾问单位抗击非典和发展经济尽我们律师的微薄之力，做出我们的贡献。

（兴斌）

总编辑：刘剑 编辑：兴斌 王吉仓 陈燕 打印：陈燕 份数：25
地 址：沧州市新华中路46号交通宾馆西配楼三楼